Tranh cãi về tiền sử dụng đất dự án nhà ở: Người đòi nộp sớm, kẻ muốn… từ từ

Ngoài chi phí quản lý vốn và giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất chiếm chi phí lớn khi triển khai một dự án nhà ở thương mại. Trong khi một số chủ đầu tư muốn nộp sớm thì cũng có doanh nghiệp muốn... từ từ. 

• "bất động sản" Cơn sốt đất tại Châu Đức

• "Bất động sản 24-7" Chuyện nhường sân cho thị trường các tỉnh

• " Bất động sản bà rịa vũng tàu" Sức mạnh khủng khiếp từ thương hiệu Vingroup

Doanh nghiệp chôn vốn, người mua nhà gánh chịu?

Tại buổi gặp gỡ giữa lãnh đạo TP.HCM với đại diện các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn mới đây, một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm cũng như ý kiến nhiều nhất từ cộng đồng doanh nghiệp là thời điểm nộp tiền sử dụng đất đối với dự án phát triển nhà ở. 

Theo dự thảo báo cáo về giải quyết các khó khăn vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, UBND TP.HCM đưa ra quy trình 5 bước để triển khai dự án nhà ở khi chủ đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp. 

Trình tự các bước gồm: Bước 1: Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; Bước 2: lập quy hoạch chi tiết 1/500; Bước 3: lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Bước 4: xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ); bước cuối cùng là công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp phép xây dựng. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nêu ý kiến tại hội nghị.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thực tế cho thấy, quy trình từ xác định giá đất, thẩm định giá đất đến xác định tiền sử dụng đất của một dự án nhà ở mất rất nhiều thời gian. Doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới được nộp tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án bị chậm tiến độ. 

“Những năm qua, thời gian thực hiện thủ tục này mất khoảng 2 năm, nhưng ở một số dự án phải mất 3 năm trở lên. Nếu theo quy trình 5 bước, doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất tại bước 4 sẽ bị chôn vốn từ 5 – 7 năm, các chi phí khác cũng tăng theo dẫn đến giá nhà sẽ bị tăng và cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu”, ông Châu nói. 

Chủ tịch HoREA còn cho rằng, ngoài chi phí giải phóng mặt bằng và quản lý vốn, tiền sử dụng đất chiếm chi phí khá lớn của một dự án. Quy định doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp phép xây dựng và thi công là chưa phù hợp với các quy định hiện hành cũng như thực tiễn. 

Cụ thể, theo ông Châu, Luật Đất đai và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở bắt buộc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong 2 trường hợp. Đó là, trước khi bán nhà ở, bán nền cho khách hàng và trước khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ dự án. 

Luật Kinh doanh BĐS cũng quy định chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong 2 trường hợp. đó là, trước khi bán nhà ở, bán nền nhà cho khách hàng và trước khi huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai. 

Trong khi đó, về điều kiện khởi công xây dựng công trình, Luật Xây dựng không quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì mới được thi công. “Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện theo pháp luật đất đai”, nhưng theo Chủ tịch HoREA, pháp luật đất đai lại không quy định chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn thi công xây dựng các công trình của dự án. 

Muốn nộp tiền sử dụng đất sớm cũng… không được 

Bất cập trong công tác giải quyết thủ tục đất đai là một trong những nguyên nhân khiến các dự án nhà ở bị chậm triển khai. Ông Nguyễn Văn Đực – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Xây dựng Địa ốc Xanh (Địa ốc Xanh) cho biết, công ty ông là chủ đầu tư dự án khu dân cư hơn 3.600 m2 tại quận 8. 

Tháng 2/2019, Địa ốc Xanh có văn bản kiến nghị được sớm nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích 1.611m2 thuộc dự án. Phần lộ giới trước đây từ 40m2 nay giảm còn 30m2, tức diện tích dự án được tăng lên 125m2. 

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) hướng dẫn thực hiện các thủ tục như: Làm việc với Cục Thuế để nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất 1.611m2; làm việc với Sở Xây dựng để thực hiện thủ tục “chấp thuận dự án đầu tư xây dựng” đối với phần đất 125,7m2.

Ông Đực cho rằng, các thủ tục này sẽ kéo dài việc đóng tiền sử dụng đất 125,7m2 và không thể được vì Sở Xây dựng không “chấp thuận dự án đầu tư” khi chưa đóng tiền sử dụng 125,7m2 đất tăng thêm cho đủ “đất ở”. 

“Đúng ra nên gom hai phần diện tích này lại để doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất một lần nhưng Sở TN&MT lại chia thành hai lần đóng. Chúng tôi muốn đóng tiền sử dụng đất sớm cũng không được, loay hoay 24 tháng rồi mà vẫn chưa xong, đây không phải vấn đề quá khó mà ngâm lâu như vậy”, ông Đực than thở. 

Nguyễn Văn Đồi – Giám đốc Công ty CP Địa ốc và xây dựng SSG2, kiến nghị rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục xác định giá đất, nộp tiền sử dụng đất.

Về quy trình thực hiện dự án theo như dự thảo báo cáo của UBND TP.HCM đưa ra, theo ông Nguyễn Văn Đồi – Giám đốc Công ty CP Địa ốc và xây dựng SSG2, quy trình có 4; 5 hay 6 bước thì không quan trọng. Quan trọng là thời gian thực hiện các bước. 

“Về tiền sử dụng đất, quan điểm của tôi là Nhà nước thu càng nhanh càng tốt. Vì nộp tiền sử dụng đất xong thì doanh nghiệp mới làm được các thủ tục tiếp theo như bán nhà, chuyển nhượng. Thời gian qua có một số doanh nghiệp chưa xong thủ tục đã bán lúa non rồi. Chưa biết tiền sử dụng đất bao nhiêu đã bán, sau này thấy bán hớ, bán thấp rồi phá sản thì kêu cứu. Tôi đề nghị việc thẩm định, xác định tiền sử dụng đất và tất cả các nghĩa vụ tài chính khác phải thực hiện càng nhanh càng tốt. Đóng như thế để thể hiện sức khoẻ của doanh nghiệp”, ông Đồi nói. 

Ông Võ Văn Hoan – Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cho rằng, nếu doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ tài chính thì làm sao triển khai các thủ tục khác của dự án. 

“Có ai dám để cho doanh nghiệp triển khai dự án cho đến khi hoàn thành rồi mới bắt đầu thu tiền không? Đây là nguồn thu tài chình từ đất của Nhà nước, có cơ quan nào dám buông trôi quản lý này để cho doanh nghiệp tự triển khai thực hiện dự án đến khi bán sản phẩm?”, ông Hoan đặt vấn đề.

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cho rằng cần làm nhanh các thủ tục xác định giá đất, thu tiền sử dụng đất để doanh nghiệp sớm triển khai dự án.

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, có trường hợp doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng sau đó có điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch bổ sung, thành phố yêu cầu rà soát để đề nghị bổ sung nghĩa vụ tài chính, nộp vào ngân sách. Thế nhưng, khi thanh tra vào cuộc thì xác định chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Sau đó Sở Xây dựng ngừng không cho doanh nghiệp triển khai dự án. 

Đây là một trong những vướng mắc thành phố sẽ chỉnh sửa trong thời gian tới, nếu dự án có điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch thì phải bổ sung nghĩa vụ tài chính. Việc nộp tiền sử dụng là đất của doanh nghiệp nhưng Nhà nước phải làm nhanh. 

“Trong thời gian chờ xin ý kiến của Trung ương về trình tự thủ tục, thành phố có thể rút ngắn quy trình xác định tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính. Quy trình xử lý nội bộ là việc chúng ta làm được, để đảm bảo vừa nhanh cho doanh nghiệp vừa an toàn cho Nhà nước”, ông Hoan nói. 

Liên quan đến vấn đề này, Sở TN&MT TP.HCM vừa có Quyết định số 144/QĐ-STNMT-VP ngày 202/2/2020 về ban hành quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ xác định giá đất cụ thể. Đây được xem là căn cứ để đẩy nhanh công tác xác định giá đất cụ thể tại các dự án nhà ở trên địa bàn.

TIN LIÊN QUAN

• Bất động sản Bà Rịa Vũng Tàu giai đoạn 2019 -2020

• Bất động sản đất nền vẫn là kênh đầu tư có tỷ suất sinh lời hấp dẫn

• Diễn biến tình hình bất động sản năm 2020

• Xu hướng mới phát triển của thị trường bất động sản tương lai?

.

Đón sóng đầu tư từ NovaWorld Hồ Tràm, BĐS Vũng Tàu tăng nhiệt

Sự xuất hiện của các đại dự án nghỉ dưỡng đang khiến khu vực Xuyên Mộc, Bình Châu, Hồ Tràm của Bà Rịa-Vũng Tàu trở thành tâm điểm thu hút đầu tư với giá đất tăng mạnh từ 20 - 30% trong năm 2019.

"Đòn bẩy" từ loạt dự án quy mô lớn 

Dải bờ biển từ Long Hải đến Hồ Tràm đang dần trở thành cung đường vàng của các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng khi dòng vốn trong và ngoài nước ồ ạt đổ vào. Hơn 60 đại dự án được phê duyệt; hàng loạt công trình lớn đang triển khai như cảng hàng không cấp 4 (sân bay Lộc An), cảng Cái Mép, tổ hợp hóa dầu Long Sơn… khiến giá BĐS của tỉnh tiếp tục biến động trong vòng một năm trở lại đây.

Điểm nóng nhất về giao dịch BĐS của Bà Rịa - Vũng Tàu hiện tại là khu vực Hồ Tràm, Bình Châu. Đòn bẩy tạo nên sức hút và làn sóng đầu tư vào dải bờ biển này chính là thông tin tập đoàn Novaland triển khai dự án NovaWorld Hồ Tràm ở huyện Xuyên Mộc. Kể từ khi Novaland hé lộ thông tin về dự án khủng này, sức hút của nhà đất Hồ Tràm tăng lên đáng kể. 

Theo phác thảo của Novaland, tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí NovaWorld Hồ Tràm có quy mô khoảng 1.000ha, chia làm 10 giai đoạn phát triển. 

Phân kỳ 1 đã ra mắt – The Tropicana gần 100ha khai thác thế mạnh của thiên nhiên Hồ Tràm nguyên sơ với những thiết kế mang âm hưởng vùng nhiệt đới. Phân kỳ Sakura Beach của NovaWorld Hồ Tràm tiếp tục được Nhà phát triển dự án ra mắt thị trường trong triển lãm Novaland Expo tháng 12. Các sản phẩm shophouse, biệt thự song lập, biệt thư đơn lập mang cảm hứng từ xứ sở Mặt trời mọc sẽ tiếp tục là điểm hút tại khu vực Hồ Tràm. 

 Phân kỳ Sakura Beach – NovaWorld Hồ Tràm 

Bên cạnh đại dự án của Novaland, Hồ Tràm còn có thêm loạt dự án lớn như: The Hamptons Hồ Tràm (16,8ha) thuộc chủ đầu tư Tanzanite International, Edenia Resort (hơn 40ha) của Blue Sea Group, Công ty Đạt Gia cũng đang triển khai Lagoona Bình Châu (27,5ha).

Mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập 

Thị trường nhà đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu liên tục tăng giá trong thời gian vừa qua. Riêng các vị trí đẹp trên cung đường ven biển khu vực Xuyên Mộc, Hồ Tràm, nơi có những dự án lớn được công bố đầu tư giá tăng từ 20 - 30% so với mức rao bán đầu năm 2019. Lượng hồ sơ mua bán, giao dịch bất động sản tại các địa phương trên cũng tăng từ 20 - 30%, thậm chí lên đến 50% giai đoạn từ giữa năm 2019 đổ về. 

Phân kỳ The Tropicana – NovaWorld Hồ Tràm

Khu vực ven biển trong vòng bán kính 1km, thời điểm đầu năm có giá từ 5-7 tỷ cho một nền tầm 500 - 600m2. Tuy nhiên hiện nay, với mức giá này chỉ mua được khoảng 300 - 450m2. Đất ở cách xa biển Hồ Tràm khoảng 3-5km diện tích 170 - 300m2 đầu năm 2019 còn có giá khoảng 2,3 -2,5 tỷ đồng/nền hiện đều tăng lên từ 2,8- 3,2 tỷ đồng/nền. Thậm chí loại hình đất nông nghiệp trên địa bàn này cũng tăng giá lên từ 1,5 -2,3 triệu/m2 thay vì mức 1 -1,2 triệu/m2 thời điểm cuối năm 2018.

Anh Nguyễn Quý Bình, một môi giới đất khu vực Xuyên Mộc cho biết, ở Hồ Tràm, từ khi các dự án lớn như NovaWorld Hồ Tràm triển khai, đất quanh đây nhanh chóng bị nhà đầu tư mua hết. Đất khu vực ven biển Hồ Tràm giờ tăng gấp đôi so với thời điểm tháng 10/2018. Một mét ngang đất tại đây đã tăng từ 100 triệu/m2 lên 200 triệu/m2, có vị trí lên tới 300 triệu/m2. Giá đất từ 30-36 triệu/m2 tăng lên 41-47 triệu/m2, các khu xa hơn giá cũng vào khoảng 22 - 26 triệu /m2 thay cho mức 15 -20 triệu/m2 của năm 2018. 

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận, làn sóng đầu tư vào các thị trường mới đang lan rộng với sự dẫn dắt của các nhà phát triển du lịch, các doanh nghiệp lớn tiên phong. Sự xuất hiện của các doanh nghiệp như Vingroup, Novaland, FLC… với những dự án quy mô lớn làm thay đổi bộ mặt phát triển của du lịch địa phương, khai phá tiềm năng của thị trường và kéo theo đó là giá trị BĐS cũng biến động mạnh. Thay vì "lướt sóng", nhiều nhà đầu tư đã tìm kiếm cơ hội dài hạn tại những tổ hợp bất động sản du lịch lớn, sở hữu hệ sinh thái tiện ích hoàn thiện, có lợi thế phát triển kinh tế vùng theo hướng bền vững, nhằm đảm bảo cho khoản đầu tư gia tăng giá trị trong tương lai. Có một nguyên tắc đó là chỉ khi dự án vận hành tốt, tỷ lệ lấp đầy phòng cao, các nhà đầu tư mới có cơ sở kỳ vọng về dòng lợi nhuận thu về.

𝗥𝗘𝗗𝗦𝗧𝗔𝗥 𝗡𝗘𝗪 𝗖𝗜𝗧𝗬 - 𝙉𝙤̛𝙞 𝘾𝙪𝙤̣̂𝙘 𝙎𝙤̂́𝙣𝙜 𝙋𝙝𝙤̂̀𝙣 𝙃𝙤𝙖

Ngân hàng bảo lãnh vay từ 70%

Chỉ từ 295 triệu (50%) khách hàng có cơ hội sở hữu đất nền và nhà phố

𝗩𝗜̣ 𝗧𝗥𝗜́ 𝗞𝗘̂́𝗧 𝗡𝗢̂́𝗜

🛑 Vị trí:

Tọa lạc tại mặt tiền đường Bình Ba - Đá Bạc (Đường số 1 mở rộng)

Nằm ngay trung tâm xã Đá Bạc, huyện Châu Đức, BRVT

Quy mô: 5,9 ha - 300 nền

Mật độ xây dựng: 42%

Loại hình: Đất phân lô và nhà ở hoàn thiện.

Diện tích: Đa dạng diện tích, từ 80m² - 175m²

Giá rumo : 7,5 triệu/m²

Ngân Hàng bảo lãnh vay từ 70%

Pháp lý: 1/500 hoàn chỉnh - Xây dựng tự do - Sổ riêng từng nền

Tình trạng: Triển khai giai đoạn 1

Tiện ích: Siêu thị, công viên, khu xử lý rác, khu vui chơi trẻ em, siêu thị mini, trường học, chợ, bệnh viện, khu công nghiệp, cửa hàng tiện ích, trung tâm hành chính.

Mở bán giai đoạn 1 trong tháng 11/2019.

Hotline: 0938.852.950 - 078.480.4849

Khu dân cư 𝗥𝗘𝗗𝗦𝗧𝗔𝗥 𝗡𝗘𝗪 𝗖𝗜𝗧𝗬 không chỉ mang lại cơ hội đầu tư tốt mà còn là nơi an cư lí tưởng, một điểm sáng lý tưởng năm 2019.

Đặc biệt chú ý vì hạ tầng giao thông ở những khu vực này phát triển rất tốt và tập trung nhiều người lao động, kỹ sư, doanh nhân đến làm việc.

Dễ dàng đi đến các Khu du lịch nổi tiếng như: Khu du lịch Giếng Phun Đá Bạc, Cánh đồng cừu suối nghệ, Khu du lịch Hồ Tràm, Hồ Cốc, Suối nước nóng Bình Châu, Khu du lịch Hồ Đá Xanh, Biển Long Hải,…

👉🏻👉🏻👉🏻Đăng ký để tham quan và booking ngay hôm nay.